確定申告Q&A

譲渡所得と確定申告以前住んでいたマイホームを売却したときに特例は使えるか?

マイホームを売却し、利益がでたときには所得税等がかかります。しかし、マイホームを売却したときで一定の要件を満たすときには、確定申告をして譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を使うことができます(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)。 この特例を適用できれば、マイホームを売却して利益が出たときの所得税は大幅に少なくなる可能性があります。

この特例の適用を受けるためには、原則として、現在住んでいるマイホームを売却することが要件の一つとなっています。

では、以前にその家に住んでいたものの引越をして、空き家になった後に売却したような場合は、この特例を適用できないのでしょうか?

このような場合は、次の二つのいずれにも当てはまるときはこの特例の適用を受けることができます。
1.売却した家屋に以前、所有者として住んでいたこと
2.自分が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること

「3年」という期間があるので、相当以前に住んでいた家屋を売却したようなときは、この特例の適用を受けることはできません。

譲渡所得と確定申告株式の譲渡損失の繰越の申告をしていなかったとき

上場株式等を売却して損失がでたときは、確定申告をすることにより、その損失を、翌年以後3年間繰越することができます。つまり、翌年以後3年内に上場株式等を売却して利益がでたときは、まず繰越している損失と相殺してから、残った利益について税金を支払えばよいこととなります。

この上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除を適用するためには、「連続して確定申告書を提出していること」が要件とされています。そのため、上場株式等の売買がなかった年も、譲渡損を翌年へ繰越するための確定申告が必要です。

なお、繰越損失を適用しようとする前年などで確定申告をすることを忘れていたとしても、前年分などについて特例を適用した上で期限後申告をすれば、当年分の確定申告で繰越控除の適用を受けることができます。この場合、前年分などの期限後申告を当年分の確定申告の前に行わなければなりませんので注意してください。
ただし、前年分などについて、繰越損失を記載せずに既に確定申告をしてしまっている場合は、それを後で修正することはできません。そのため、当年で繰越控除を適用することはできないこととなります。

譲渡所得と確定申告海外不動産を売却して利益が出たときの確定申告

日本の居住者は、原則として日本国内で生じた所得と日本国外で生じた所得のいずれについても、日本で税金がかかります。
そのため、日本の居住者が、海外の不動産を売却したことにより利益が出たときには、国内にある不動産を売却したときと同様に、譲渡所得が生じ、所得税の確定申告をしなければなりません。

このように国内で生じた所得と国外で生じた所得のいずれについても日本で課税されることとなりますが、しかし、国によっては、現地で生じた所得について現地の法令に基づいて現地で所得税に相当するものが課税されることもあります。このような場合には、一つの所得に対して、日本と外国とで二重に課税されてしまうこととなります。

この国際的な二重課税を回避するために、一定の要件を満たすときには、日本で納めるべき所得税額から外国で支払った税額を差し引くことができる制度が設けられています(外国税額控除)。この外国税額控除の適用を受けるためには、確定申告書に外国所得税を課されたことを証する書類など一定の書類を添付して提出することが必要です。

譲渡所得と確定申告マイホームを売却して利益がでたときの特例

不動産などを譲渡して利益がでたときには、不動産の保有期間に応じて、利益に対して所得税等の税金がかかるため、原則として確定申告をする必要があります。
保有期間が長期(5年超)の場合は、所得税率15%、住民税率5%で課税され、保有期間が短期(5年以下)の場合は所得税率30%、住民税率9%で課税されます。
(この他に復興特別所得税がかかります。)このように短期で売買した方が税率は高くなります。

ただし、マイホームを売却して利益がでたときには、次のような特例が設けられています。


1.マイホーム売却したときの3,000万円の特別控除の特例

譲渡所得(利益)から最高3,000万円を控除することができ、その控除した後の金額に所得税等がかかります。


2.マイホームを売却したときの軽減税率の特例

所有期間が10年超のマイホームを売却したとき、6,000万円以下の譲渡所得に対しての所得税率は10%(通常15%)となります。


3.マイホームを買い替えたときの特例

所有期間が10年超のマイホームを売却し、新しくマイホームを買い替えた場合には、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べすることができます。

なお、いずれの特例も適用要件が定められており、それを満たすときにのみ適用することができますので、適用要件を必ず確認しましょう。  

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